文/马继鹏
地产严冬，但辽宁新推出的房地产刺激政策送来了一股“暖阳”。
辽宁省住建厅最近发布文件，要求对农民进城购房给予优惠补贴，把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
文件还要求，各县市每年至少要举办一次房交会，出台房交会优惠补贴政策，支持居民购房置业。
这是继2017年3月沈阳刺激在校大学生买房后，辽宁推出的另一个刺激买房意向较弱群体参与去库存的文件。
辽宁为什么出台这样的政策？很多人第一个想到的可能是增长疲软的辽宁经济需要房地产这只“夜壶”，其实，具体情况更糟。
01
辽宁当地媒体12月9日称，辽宁住建厅最近下发了一份名为《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》的文件，要求到2020年各地商品住宅库存去化周期回归到合理区间。
单从时间来看，去库存任务的周期是很长的；从文件下发的时间点看，明年是去库存压力最大的一年，说明辽宁的库存压力是很大的，政府很着急。
着急到什么程度？上文中提到的“鼓励农民进城买房”只是其中一个措施，其余的措施还包括：
1、支持企业团购或长期租赁库存商品房用于职工宿舍。
2、支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房。
3、吸引社会资本参与新城新区基础设施建设和运营，增加房地产的吸引力。
4、市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置。
5、除了多卖，还要限制增量。从新开工、施工、预售等环节加大管控，控制商品房增量。
除了以上5条，其实刺激力度相对较大的还是针对农民群体，比如农民进城购房给予补贴，鼓励地产商给打折，鼓励银行提供优惠贷款政策，把农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。
以上很多政策其实和现在的房地产调控政策是相悖的，比如让银行提供优惠贷款，现在全国房地产贷款利率都是上浮的，优惠是不是要打折？
又比如，给农民工缴纳公积金，现实情况是，由于农民工的流动性较高，很多公司或单位都不给缴公积金，辽宁这个新措施，力度能有多大？
所以，从这些政策本身就能看出辽宁去库存的紧迫性，为什么要去库存，最直接的原因就是库存太高，无法新卖地，再加上经济不景气，政府财政收入压力很大。
辽宁财政厅11月末发布的数据显示，1-10月份，全省一般公共预算收入2055.4亿元，同比增加156.1亿元，增长8.2%；一般公共预算支出3708.4亿元，同比增加313.4亿元，增长9.2%。
可以看出，预算支出超出收入近1700亿。另外，支出的增加数比收入的增加数多出一倍多。
02
在辽宁财政厅发布的《2018年1-10月份全省财政预算执行情况》中特别提到一点：
1-10月份全省一般公共预算收入累计增长9.1%，比前三季度回落0.9个百分点。从全国位次情况看，1-10月份我省增速高于全国地方平均水平2个百分点，居全国第11位，比上月后移1位。
第三产业中，房地产业税收增长依然较快，增长16.7%，金融业税收扭转了连续两年的负增长局面，增长0.3%。
而《2017年1-10月份全省财政预算执行情况》中是这样说的：
在受政策性因素影响，建筑、金融税收减收较多。1-10月份，全省建筑业税收下降45.2%，金融业税收下降14.7%。
所以，房地产相关产业发展滞后，已经成为这几年影响辽宁经济增长和财政收入的主要因素。
为了清晰的看到这一点，我选取了辽宁省会城市沈阳2008年以来的房地产业发展情况来分析。
上图是沈阳2008年以来房地产开发住宅投资额，可以看出，从2013年开始，连续3年下滑，2016年只有490.38亿，比2008年金融危机的时候还低近240亿。
2017年，这个数据有所好转，沈阳市商品住宅开发投资额620.45亿，同比增长26.5%。
今年增长更快，2018年1-8月沈阳市商品住宅开发投资额为596.22亿，同比增长34.5%。
反观沈阳2018年GDP增速，只有6.3%，房地产投资增幅远高于GDP增幅，成为拉动经济增长的巨大引擎。
再来看看沈阳2008年以来房地产企业住宅竣工面积，从2013就开始下滑，也是连续下滑三年，2016年有小幅增长，达到802.08万平方米，但仍然比2008年低270万平米。
2017年，沈阳市商品房竣工面积（含办公用房）为823.03万㎡，同比下降8.9%，仍不见好转。
2018年1-7月沈阳市商品房竣工面积为269.54万㎡，同比下降12.6%，跌入冰点。
以上是2008年以来沈阳住宅商品房销售面积，也是从2013年起开始连续下跌，到2016年有了小幅回升，达到1099.39万平米，但仍不及2008年金融危机时的水平。
再看看2017年，沈阳市商品房销售面积为1300.23万㎡，同比增长9.8%，和2016年相比，已经开始回升。
2018年1-8月沈阳市商品房销售面积为892.36万㎡，同比增长9.6%，和2017年持平，按照这个增速，应该能赶上2008年的水平，但和2012年的最好水平相比，还差的很远。
和投资数据、竣工面积和销售面积相比，平均销售价格是沈阳房地产市场这几年不多的亮点，2008年-2016年，沈阳平均房价涨了3000元/平米。
今年以来，沈阳房价成为全国70多个重点城市中，房价上涨比较领先的城市。
官方发布的数据显示，2018年1～6月份，全市商品房备案均价8451元/平方米，同比上涨12.7%；商品住房备案均价8371元/平方米，同比上涨13.6%。
在房价方面，沈阳和西安走出的轨迹有点像，前几年一直非常缓慢的上涨，多次错过了房价大涨的周期，但是在房地产寒冬，这两个城市房价反而涨出了一波小高潮。
因为房价上涨太快，今年8月6日，沈阳将限购区域扩大为全市行政区域。同时，开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为将被严格查处。
更有意思的是，今年8月7日，住建部召开了“坚决遏制房价上涨”有关的部分城市房地产工作座谈会，地点就选在了沈阳。
以上是2008年以来沈阳房地产开发企业购置土地面积，可以看出，从2009年骤降后，就一直比较疲软，尤其是从2014年开始，连年下滑，2016年只有可怜的105.88万平米，连2008年的十分之一都不到。
不过，2018年，房价涨的好，土地就有市场了。
中国指数研究院数据显示，2018年1～6月份，沈阳土地市场共推出地块81宗，同比增长138.24%；供应面积为407万平方米，同比增长129.94%。
通过以上分析可以得出三个结论：
1、前几年，尤其是2012年以来，沈阳的房地产市场都很疲软，从2017年开始才有所改观。
2、这两年的改观让沈阳尝到了房地产增长的甜头，所以开始不遗余力的发展。
3、从价格来看，沈阳的房价上涨，很大一部分原因是在补涨，作为东北的大城市（也是第十个国家中心城市的有力竞争者），没有与城市地位相适应的房价是说不过去，具体逻辑参考西安。
03
2017年1月17日，时任辽宁省委副书记、省长陈求发在辽宁省十二届人大八次会议上做报告，称在2011年至2014年，辽宁各市县存在财政数据造假的问题，存在“官出数字、数字出官”现象，导致经济数据被注入水分。
从自2015年开始，辽宁逐步开始了数据去水分的过程，2017年，辽宁的GDP规模为23942亿，较2016年的绝对值增幅8.6%。
这样一看，辽宁经济确实复苏了，但从分项数据来看，辽宁经济增长的支撑力仍然不足。
比如固定资产投资，2016年为6436亿，2017年6445亿，绝对值增幅0.1%，增幅很小。
常住人口也一直处于坚定的下降通道之中，2016年减少了4万，2017年减少了9万，呈现出加速减少的迹象。
最重要的是，辽宁的财政收支数据一直维持着高度不平衡状态，为了更能反映问题，这里的财政收入不包括中央转移支付。
从数据上看，2015年辽宁的财政总收入为3592亿，对比当年度4618亿的财政总支出，财政缺口1026亿。这意味着中央将从辽宁收取的国税全部归还给辽宁之后，还必须向辽宁补贴1026亿。
2016年辽宁需要959亿的额外补贴，2017年也还需要863亿。在数据上虽然看起来有所缩减，但是离财政自给自足还远着呢。
今年2月份，辽宁省财政厅公布的2017年末全省政府债务总额为6767亿元，7月份，财政部公布的辽宁全省政府债务总额为8455亿元，比地方的数字多了约1688亿元。
为什么多了1688亿元，原来省政府将一部分债务转为企业集团作为承担主体，具体指辽宁省通过签订协议将政府债务以及相关资产划给辽宁省交投融资平台公司，从而实现了政府债务转为企业债务。
这样一波操作后，辽宁的债务率就下降了，但不管怎么转移，债最终还是要还的。
辽宁“鼓励农民进城买房”的深意大抵如此。
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编辑者：admin
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